Am gestrigen Tag haben wir zum Entwurf der Bundesregierung für das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht berichtet. Am heutigen Tag ist das Gesetz trotz mehrerer Änderungsanträge von Linken, FDP und AfD vom Bundestag – einstimmig mit den Stimmen der Opposition – unverändert verabschiedet worden.
Frau Bundesjustizministerin Christine Lamprecht erläuterte und lobte dazu ausdrücklich und besonders die Hilfen für Mieter.
„Das Mietrecht sei ein Kernpunkt des Gesetzentwurfs, sagte Lambrecht. Viele Menschen hätten aufgrund von Einnahmeausfällen jetzt Angst, die Miete nicht bezahlen zu können und auf der Straße zu landen.
Diese Sorge werde den Mietern und auch den Kleingewerbetreibenden für drei Monate genommen. Aber auch die Sorgen von Vermietern würden berücksichtigt, indem Darlehenszahlungen ausgesetzt werden könnten. Mit dem Gesetz werde ein gerechter Ausgleich geschaffen, sagte Lambrecht."
Link zur Gesetzesbegründung
Diese Einschätzung ist aus unserer Sicht fehlerhaft. Nach unserer Ansicht handelt es sich vielmehr um eine Mieterfalle, als um eine ernstzunehmende Hilfe für Mieter. Anders als andere Dauerschuldverhältnisse ist unterliegt die Miete gerade ausdrücklich NICHT dem Moratorium. Das ergibt sich aus Artikel 5 § 1 Absatz 4 des Gesetzes:
Die Absätze 1 und 2 gelten ferner nicht 1. im Zusammenhang mit Miet-, Pacht- und Darlehensverträgen sowie 2. im Zusammenhang mit Arbeitsverträgen.
Die Miete ist demgemäß NICHT gestundet! Vielmehr gilt Artikel 5 § 2 des Gesetzes:
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.
Besonders der Satz „trotz Fälligkeit nicht leistet“ hat es in sich. Der Mieter ist zwar theoretisch vor Kündigung geschützt. Die Miete ist aber dennoch fällig und zu zahlen. Bei Nichtzahlung gerät der Mieter in Verzug, was üblicherweise bereits am 4. Werktag eines jeden Kalendermonats der Fall ist.
Praktisch bedeutet das, dass der Mieter gerichtlich erfolgreich auf Zahlung in Anspruch genommen werden kann, sobald er auch nur einen Cent Miete schuldig bleibt. Dabei können – für den Vermieter kalkulierbar risikolos – erhebliche Anwalts- und Gerichtskosten entstehen. Insbesondere dort, wo das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter sowieso angespannt ist oder wo ohnehin ein erhöhtes Interesse des Vermieter besteht, den Mieter aus den Räumlichkeiten zu drängen, ist die Konstruktion des Gesetzes eine Steilvorlage.
Sie bietet außerdem eine in Niedrigzinszeiten wunderbare Geldanlage des Vermieters, schuldet der Mieter doch auch Verzugszinsen in Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz (als Verbraucher) oder sogar 9 % Punkten über dem Basiszinssatz als gewerblicher Mieter.
Besonders bedenklich sollte folgende Erkenntnis stimmen:
Ein Vermieter kann die möglicherweise durch den Mieter drei Monate nicht gezahlte Miete leicht durch Urkundsmahnbescheid oder Urkundsklage titulieren. Das geht entgegen der durch das Gesetz geschürte Erwartung des Mieters, er brauche keine Sorge vor Kündigung zu haben, problemlos und recht schnell. Der Mieter schuldet die Miete, er kann nur wegen der Miete April bis Juni 2020 nicht gekündigt werden. Miete schuldet er weiterhin – und wegen seines Verzuges auch die Erstattung aller (Gerichts – und Anwalts-) Kosten des Vermieters sowie die eigenen (Anwalts-)kosten. Sein Anwalt wird ihm im Zweifel aber nicht helfen können, da der Verzug mit der Miete eindeutig ist.
Nach Titulierung wird der Vermieter – wenn nicht sofortige „freiwillige“ Nachzahlung unmittelbar nach Titulierung erfolgt (auch hier hilft die Kündigungsnachfrist bis längstens 30.09.2022 überhaupt nichts – es geht ja um Zahlung, nicht Kündigung) unmittelbar die Vollstreckung einleiten. Dazu wird er sinnvollerweise und zur besten Durchsetzung seiner Forderung eine Pfändung des (Giro-/Geschäfts)Kontos des Mieters vornehmen, der ab der Pfändung damit rechnen muss, keine Zahlung von diesem gesperrten Konto mehr vornehmen zu können. Er kann also auch die fällige (laufende) Miete nicht mehr zahlen zu können. Für die Miete nach dem 30.06.2020 oder bei Verlängerung nach dem 30.09.2020 gilt der Kündigungsausschluß aber nicht mehr!
Folge: Der Vermieter schafft sich durch eine solche einfache – und für ihn fast risikolos zu begehende – Vorgehensweise je nach Bedarf ein Kündigungsrecht, sobald der Mieter gezwungen ist, die Mietzahlung wegen Corona einzustellen und wegen der Kontopfändung mehr als zwei Monate nicht zahlen kann! Dadurch entstehen sogar noch zusätzliche Kosten und Zinsen für den Mieter, die ganz erheblich sein können. Noch schlimmer wirkt sich aus, dass praktisch nach einer Kontenpfändung insbesondere bei einem gewerblichen Mieter die Bank sofort Kreditlinien streichen und Kredite fällig stellen wird. Dadurch wird die wirtschaftliche Abwicklung des sowieso in der Liquidität angeschlagenen Mieters perfekt.
Es macht den Eindruck, dass auf Seiten des Gesetzgebers diese geradezu zwingende Folge in der Praxis völlig übersehen wurde. Man kann nur hoffen, dass die Ankündigung wahr wird, sich das Mietrecht „nochmal vorzunehmen“, wie sie auf der Seite des Bundestages bereits angedeutet ist:
In der jetzigen Form ist die Regelung zum angeblichen Schutz der Mieter ein Beispiel für das Sprichwort „Steine statt Brot“ und wird sich praktisch als böse Mieterfalle entpuppen.
Auch der Mieterbund fordert – teilweise in Übereinstimmung mit der Wohnungswirtschaft – bereits jetzt Nachbesserungen des insoweit mit zu heißer Nadel gestrickten Gesetzes.
Wer an der Fortführung des Mietverhältnisses über die Corona – Krise hinaus Interesse hat, sollte mit seinem Vertragspartner unverzüglich Kontakt aufnehmen. Gerade wenn Liquiditätsengpässe bestehen, muss wegen der aufgezeigten Probleme das Gespräch gesucht werden. Aber auch Vermieter sollten angesichts der bevorstehenden Auswirkungen auf den Immobilienmarkt allgemein auf ihre Mieter zugehen. Denn wer hat schon Interesse an verwaisten Innenstädten oder Industrieparks über Corona hinaus?
Wir helfen Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte als Mieter oder Vermieter. Wir erarbeiten für Sie interessengerechte und weitsichtige Lösungen, die es gerade jetzt braucht. Ihnen steht in unserer Kanzlei insbesondere Rechtsanwalt und Notar Philipp Küster als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zur Seite.
