Der Verkauf von noch zu errichtenden Eigentumswohnungen erfolgt in der Regel auf der Grundlage von notariellen Bauträgerverträgen, während bei bereits fertiggestellten Wohnungen oftmals notarielle „Kaufverträge“ abgeschlossen werden. Der Abverkauf der Wohnungen hängt von der Größe des Gesamtobjektes, der Attraktivität der Wohnungen, ihrer Lage und Beschaffenheit sowie der Nachfrage ab und kann sich demgemäß über einen längeren Zeitraum hinziehen. Oftmals kann der Bauträger weniger attraktive Einheiten erst viel später als die übrigen Wohnungen an den Mann bringen.
Bei dieser Fallkonstellation stellt sich u. a. die Frage, nach welchem Recht sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln richten und welche Rechte der Erwerber hat, der seine Wohnung zeitlich viel später als die übrigen Eigentümer erwirbt („Nachzügler“).
Mit diesen Rechtsfragen hat sich der Bundesgerichtshof in zwei aktuellen Urteilen vom 25.02.2016, AZ VII ZR 49/15 und vom 12.05.2016, AZ VII ZR 171/15 befasst und hierbei folgende Grundsätze aufgestellt:
Anzuwendendes Recht
Unabhängig davon, wie die Parteien den von Ihnen abgeschlossenen Vertrag bezeichnet haben, richten sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag das Bauwerk bei Vertragsabschluss auch bereits fertiggestellt sein.
Hat also der „Nachzügler“ mit dem Bauträger einen notariellen Kaufvertrag abgeschlossen, kann er bei Vorliegen von Mängeln, etwa im Bereich seiner Wohnung, Ansprüche nach dem Werkvertragsrecht geltend machen und ist nicht auf die sich aus dem Kaufrecht ergebenden Gewährleistungsansprüche beschränkt.
Wesentlich ist das insbesondere dann, wenn der „Nachzügler“ beispielsweise die anstehende Mängelbeseitigung nicht vorfinanzieren kann, so daß er darauf angewiesen ist, von dem Bauträger zunächst einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung anzufordern. Im Werkvertragsrecht ist dies ohne Weiteres möglich, allerdings nicht im Kaufrecht, da dort ein solcher Kostenvorschussanspruch nicht vorgesehen ist.
Abnahme
Bei der Abnahme ist grundsätzlich zwischen der Abnahme des Sondereigentums (Eigentumswohnung) und des Gemeinschaftseigentums (Außenanlagen, Gemeinschaftsflächen, konstruktive Bestandteile des Bauwerkes etc.) zu unterscheiden.
Klar und unproblematisch ist, daß der „Nachzügler“ die eigene Wohnung selbst abzunehmen hat. In der Praxis gibt es insofern kaum Probleme, da die Parteien regelmäßig einen Übergabetermin vereinbaren und hierbei zugleich auch die Abnahme des Sondereigentums erklärt wird.
Demgegenüber findet meistens weder bei dieser noch bei anderer Gelegenheit eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums statt. In der Praxis wird dies regelmäßig unterlassen, sicherlich oftmals deswegen, weil der Bauträger rechtsirrig meint, es habe bereits eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden und hieran sei der „Nachzügler“ „gebunden“.
In den beiden eingangs erwähnten Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof klargestellt, daß der „Nachzügler“ einen Anspruch darauf hat, daß der Vertragspartner ihm auch ein mangelfreies Gemeinschaftseigentum überlässt und er daher selbst die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären muss.
Für beide Vertragsparteien kann das eine sehr weitreichende Bedeutung haben, denn an die Abnahme des Gemeinschaftseigentums knüpft das Gesetz sehr weitgehende Regelungen, beispielsweise die, daß erst mit der Abnahme die Gewährleistungsansprüche zu verjähren beginnen. Wenn also beispielsweise die übrigen Eigentümer das Gemeinschaftseigentum abgenommen haben, dies aber beim „Nachzügler“ unterlassen wird, bedeutet das, daß dessen Gewährleistungsansprüche gar nicht oder aber doch wenigstens deutlich später zu verjähren beginnen und hierdurch die Gewährleistungshaftung des Bauträgers möglicherweise über mehrere Jahre hinaus verlängert wird.
Um dieses außerordentlich große Haftungsrisiko einzuschränken, versuchen die Bauträger in den Erwerbsverträgen immer wieder durch sog. Abnahmeklauseln den „Nachzügler“ an eine bereits zuvor von den übrigen Eigentümern erklärte Abnahme zu binden oder aber in die Verträge hinein zu schreiben, daß die Abnahme des Gemeinschaftseigentums etwa durch einen externen Dritten, beispielsweise einen Sachverständigen, durchzuführen ist und alle Erwerber hieran gebunden sind.
In den beiden Urteilen hat der Bundesgerichtshof alle diese Bemühungen zunichte gemacht, indem er entsprechende Abnahmeklauseln für nichtig erklärt hat und indem er auch der Eigentümerversammlung die Kompetenz versagt hat, eine Abnahmewirkung zu Lasten von „Nachzüglern“ in irgendeiner Art und Weise herbeiführen zu können.
Die hiermit letztendlich für die Bauträger verbundenen erheblichen Risiken und möglicherweise fatalen Folgen können die Bauträger nur dadurch vermeiden, indem sie penibel und genau darauf achten, mit jedem „Nachzügler“ auch eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen.
Für die Eigentümergemeinschaften ergeben sich hierdurch auf der anderen Seite weitreichende Möglichkeiten. Für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen wegen Baumängeln im Gemeinschaftseigentums reicht es aus, wenn ein einzelner Erwerber noch nicht verjährte Ansprüche hat. Gibt es also einen „Nachzügler“ kann die Gemeinschaft dessen noch nicht verjährte Ansprüche an sich ziehen und mit Aussicht auf Erfolg gegen den Bauträger geltend machen, auch wenn die Ansprüche der Ersterwerber möglicherweise bereits seit geraumer Zeit verjährt sind.
