Einberufung durch Nichtberechtigten
Einer dieser Fehler ist der sog. Einberufungsmangel. Hierbei handelt es sich um die Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen Nichtberechtigten. § 24 Abs. 1 WEG sieht vor, dass die Versammlung der Wohnungseigentümer grundsätzlich nur vom Verwalter einberufen werden kann. Nur wenn ein Verwalter fehlt oder er sich pflichtwidrig der Einberufung widersetzt, kann die Versammlung auch vom Verwaltungsbeirat einberufen werden. Insofern ist dessen Vorsitzender oder Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG vom Gesetz berufen.
Ich bin Euer Beiratsvorsitzender!
Dies gilt nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Bielefeld (Aktenzeichen 5 C 87/12) auch dann, wenn der einladende Eigentümer behauptet, er sei Vorsitzender des Verwaltungsbeirats und sich in dem Einladungsschreiben auf § 24 Abs. 3 WEG stützt. Der handelnde Eigentümer hatte so die planmäßige Absetzung der Hausverwaltung vorbereitet, was ihm das Amtsgericht allerdings nicht durchgehen ließ. Auf die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses, unter anderem durch die Hausverwaltung, erklärte es den Beschluss aus formalen Gründen (Einberufungsmangel!) für unwirksam.
Zusätzlich stützte sich das Amtsgericht dabei auf einen weiteren formalen Fehler des einladenden Eigentümers. Dieser hatte nämlich – aus Sicht des Amtsgerichts ebenfalls planmäßig – die aktuelle Hausverwaltung nicht informiert und zur Versammlung eingeladen. Insofern stellt das Amtsgericht zurecht fest, dass das Gesetz zwar keine ausdrückliche Regelung dazu enthält, wer zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu laden ist. Nach der insofern vom Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 17 S 43/13) bestätigten Entscheidung des Amtsgerichts, sind dies alle zum Zeitpunkt der Ladung bekannten Wohnungseigentümer. Denn wer ein Stimmrecht habe (§ 25 Abs. 2 WEG) müsse auch teilnehmen und daher zwangsläufig geladen werden. Nun hat der Verwalter in der Eigentümerversammlung natürlich kein Stimmrecht. Allerdings steht ihm nach absolut herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur ein Rede-, Teilnahme- und Antragsrecht zu. Amts- und Landgericht urteilten daher, dass auch der amtierende Verwalter (und ebenso ein Beirat, der nicht zugleich Wohnungseigentümer ist) zur Eigentümerversammlung zu laden ist.
