Zugleich: Handlungsempfehlung für WEG-Verwalter in der Corona-Krise
Das Gesetz mit dem sperrigen Namen „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz und Strafverfahrensrecht“ ist nun vom Bundestag und Bundesrat beschlossen worden. Der Bundespräsident hat es unterzeichnet, es trat am 28.03.2020 in Kraft. Zu den wichtigen Inhalten hatten wir hier berichtet. Der Staat hat sich damit in dieser schweren Krise handlungsfähig gezeigt, auch wenn das Gesetz auf dem Miet-Immobilienmarkt als handwerklich schlecht konstruiert bezeichnet werden muss. Das hatten wir hier aufgezeigt.
An dieser Stelle wollen wir uns mit den Änderungen im WEG-Bereich befassen. Der Gesetzgeber hat die Gunst der Stunde genutzt und häufig geforderte Änderungen des Gesetzes über die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, die wohl auch über die begrenzte Laufzeit des COVID-19-Gesetzes hinaus gültig bleiben. Der Gesetzeswortlaut hat sich nicht geändert und darf wegen seiner Bedeutung noch einmal mitgeteilt werden:
Art. 2 – § 6
Wohnungseigentümergemeinschaften
1) Der zuletzt bestellt Verwalter im Sinne des WEG bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplans fort.
Über allem steht: Schwierige Zeiten erfordern besondere Maßnahmen. Die beteiligten Akteure (Verwalter, Juristen, Wohnungseigentümer, Gerichte etc.) sollten daher in erster Linie solidarisch miteinander umgehen. Hierbei sichern wir unseren Mandanten Unterstützung zu, die wir gegenwärtig regelmäßig und falls erwünscht per Videokonferenz durchführen.
Eigentümerversammlung
Die größten Probleme bereitet gegenwärtig die Durchführung von Eigentümerversammlungen, um notwenige Beschlüsse fassen zu können. Folgende Lösungen liegen auf der Hand:
- Grundsätzlich keine Eigentümerversammlung durchführen – Die Durchführung einer normalen Eigentümerversammlung mit der Anwesenheit mehrerer Personen ist zur Zeit aus ordnungsrechtlichen Günden nicht möglich. Insoweit hat der Verwalter kein Ermessen, da dieses auf Null reduziert ist. Die Abhaltung einer virtuellen Eigentümerversammlung sieht das Gesetz nicht vor. Sie ist daher weiter unzulässig, falls die Teilungserklärung sie nicht ausdrücklich gestattet. Folgende Alternativen zu einer klassischen Präsenzversammlung können in Betracht gezogen werden:
- Die Verwalterversammlung – Sie ist als Ein-Personen-Versammlung zulässig, da es zu einer gültigen Beschlussfassung keiner Zusammenkunft mehrerer Personen bedarf. Sämtliche Wohnungseigentümer könne den Verwalter mit der Ausübung ihres Stimmrechts bevollmächtigen, vorausgesetzt eine entsprechende Vereinbarung in der Teilungserklärung steht dem nicht entgegen. Ideal wäre es, wenn die Eigentümer während der Abhaltung der Versammlung Kontakt per Videokonferenz oder Telefon halten könnten.
- Umlaufbeschluss – Schriftliche Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 3 WEG können aktuell das Mittel der Wahl sein. Das Problem ist, dass alle(!) Wohnungseigentümer sowohl dem Prozedere als auch in der Sache zustimmen müssen. Selbst wenn allerdings ein solcher Beschluss (z.B. wegen eines einzigen Eigentümers) nicht zustande kommt, könnte der Verwalter angesichts der aktuellen Krise gehalten sein, (rechtswidrig) ein positives Beschlussergebnis zu verkünden und den Eigentümern ggü. mitzuteilen. Dieser Beschluss wäre dann nach überwiegender Rechtsmeinung nur anfechtbar, müsste aber bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung in jedem Fall befolgt werden.
- Ermächtigungsbeschluss – Um die Gemeinschaft handlungsfähig zu erhalten könnte der Verwalter auf diese Weise sogar nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG vorübergehend umfassend ermächtigt werden. Um es aber deutlich zu sagen: Die Beteiligten befinden sich dabei auf ganz dünnem Eis! Die Vorgehensweise erfordert ein ständiges Abwägen und sollte über Fernkommunikationsmittel mit den Eigentümern soweit es geht abgestimmt werden. Zur Vermeidung von Schadenersatzansprüchen muss alles dokumentiert werden.
Jahresabrechnung
Es gibt keinen Grund dafür, die Jahresabrechnung nicht zu erstellen und an die Wohnungseigentümer zu versenden. Sobald der Verwalter also über die relevanten Daten und Unterlagen verfügt, sollte er die Jahresabrechnung erstellen und an die Wohnungseigentümer mit dem Hinweis versenden, dass die Jahresabrechnung auf der nächsten Eigentümerversammlung Gegenstand einer Beschlussfassung sein wird. Die Rechnungsprüfung durch einzelne Eigentümer kann unter Beachtung der hierfür ordnungsrechtlich geltenden Regelung oder virtuell durchgeführt werden.
Wirtschaftsplan
Gemäß § 6 Abs. 2 des Corona-Gesetzes gilt der in den Vorjahren zuletzt genehmigte Wirtschaftsplan fort. Somit besteht weiterhin die Verpflichtung der Wohnungseigentümer, pünktlich ihr Hausgeld zu zahlen. Sollte der WPlan bereits vor In-Kraft-Treten des Gesetzes abgelaufen sein, kommt eine Fortgeltung nicht in Betracht.
Laufende Instandhaltung und Instandsetzung
Laufende Erhaltungsmaßnahmen kann der Verwalter gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG auch ohne gesonderte Ermächtigung veranlassen.
Dringende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Nach der Gesetzesbegründung bedarf es hierzu keiner weiteren Notkompetenzen des Verwalters, da bereits eine gesetzliche Notgeschäftsführungsbefugnis besteht. In dringenden Fällen darf der Verwalter nämlich die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen auch ohne Beschlussfassung treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Ein dringender Fall liegt dann vor, wenn die vorherige Befassung in einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Zu beachten ist, dass nicht jegliche Art von Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag gegeben werden darf. Es muss sich vielmehr um unaufschiebbare Maßnahmen handeln, die zwingend während der aktuell laufenden Corona-Pandemie durchgeführt werden müssen. Auch hier muss sorgfältig abgewogen werden.
Von der Notgeschäftsführung des Verwalters dagegen in jedem Fall umfasst ist die Umsetzung behördlicher Anordnungen, wie etwa die Sperrung von Spielflächen, gemeinschaftlichen Grünanlagen, Fitnessräumen und Schwimmbädern.
Finanzierung
E-Mail- und Datenschutz
In jedem Fall sollte der Verwalter versuchen, mit den Wohnungseigentümern im Wege von E-Mail oder über geschützte Bereiche im Internet zu kommunizieren. Da allerdings der Datenschutz die Spielwiese von Querulanten ist, sollte der Verwalter bei der Einrichtung eines E-Mail-Verteilers darauf achten, dass die beteiligten Wohnungseigentümer mit der Weitergabe ihrer E-Mail-Daten sowie weiterer persönlicher Daten (z. B. Telefonnummer und Mobilnummer) einverstanden sind.
Verträge
Sofern hinsichtlich eines Vertrages zwischen der WEG und einem Dritten dringend etwas zu veranlassen ist, ist der Verwalter aufgrund seiner Notgeschäftsführungsbefugnis nur berechtigt, die notwendigen Maßnahmen zu veranlassen. In Bezug auf Verträge sind dringende Fälle sehr selten. Denkbar ist der Abschluss eines neuen Versicherungsvertrags, sofern der alte Vertrag bereits gekündigt ist. Eigenkündigungen von Verträgen und der Abschluss neuer Verträge, um „bessere Konditionen“ zu erhalten, sollten zur Zeit verschoben werden.
